Daha önce www.yapi.com.tr ile www.giip.com.tr'de yayınlanan "Devre Mülk ve Kondominyum Sistemlerinin Karşılaştırılmalı İncelemesi" başlıklı makalede kondominyum sistemini anlatmış ve bu sistemle devre mülk sistemini karşılaştırmalı olarak incelemiştik.

Söz konusu makalede kondominyum ile ilgili ayrıntılı bilgi verildiğinden burada tekrarlanmasına gerek olmamakla birlikte, ilgili makalede yazılı olan iki hususun burada vurgulanması önem arz etmektedir. 

Bunlardan ilki, kondominyumun; turizm yatırımcısının proje finansman maliyetlerini düşürmesi, kolay pazarlanabilir olması ve nispi yüksek kârlılık gibi avantajlar sunması nedenleriyle muadillerine göre tercih edilir bir yatırım modeli olduğu; 

Diğeri ise, ülkemizde kondominyum sistemine ilişkin yasal alt yapının bulunmadığı, ancak yasaklanmamış olması nedeniyle sözleşme serbestîsi genel kuralı çerçevesinde bir kısım hukuki kurumlar kullanılarak kurulup işletilmesinin mümkün olduğu vurgusuydu. 

Ancak yasal alt yapı eksikliği, uluslararası otel markalarının bu sistemin Türkiye'de uygulanmasına sıcak bakmamasına ve böylelikle sistemin özellikle marka otellerde uygulama alanı bulamamasına neden olmaktaydı. 

Kondominyum sisteminin yasal alt yapısına dair eksiklik 30 Haziran 2018 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan ve yayımı tarihinde yürürlüğe giren Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'te Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile meri Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'te birtakım değişiklikler yapılarak giderilmiştir. 

Yönetmeliğin 52. maddesinde yapılan değişiklik ile birincil fonksiyonu konaklama hizmeti sunmak olan yapılar üzerinde belirli şartlarla kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisine izin verilmiştir. 

Yeni düzenleme ile artık turizm tesisinin bulunduğu arazinin özel mülkiyete tabi olması halinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisinde bir engel kalmadığı gibi, söz konusu ayni hakların tesisi ayrıca bir şarta da bağlanmamıştır. 

Yapının tahsisli arazide bulunması halinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisi, tahsis süresini aşmamak ve yapıdaki oda sayısının yüzde yirmisini geçmemek kaydıyla mümkündür. 

Ancak düzenleme, orman vasıflı taşınmazlar ile tapuda orman vasfı ile kayıtlı taşınmazlar üzerinde yer alan tesislerde kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesisine izin vermemiştir. 

Bahsi geçen değişikliğin önemi, birincil fonksiyonu konaklama hizmeti vermek olarak belirlenen yapılar üzerine devre tatil, devre mülk ve en önemlisi kondominyum sistemlerinin kurulması mümkün değil iken, yapılan değişiklikle bu sistemlerin kurulmasına izin verilmiş olmasıdır. 

Söz konusu düzenlemenin birkaç temel faydası olacaktır. 

Bunlardan ilki, mevcut tesislerin yeni düzenlemeye uyarlanarak oda oda satılabilir hale gelmesiyle bu dönüşümden kısa vadede beş ila on milyar dolarlık bir pazarın ortaya çıkacak olmasıdır. 

İkincisi, yeni kurulacak turizm tesislerinin proje finansmanının finans piyasaları dışından karşılanabiliyor olması nedeniyle, proje finansman maliyetlerinde ciddi bir düşüşün gerçekleşecek olmasıdır. 

Üçüncüsü, turizm tesisi yatırımcılığının; hem proje finansman maliyetlerindeki düşüş, hem de kârlılığın, proje finansman maliyetlerindeki düşüş hariç tutulduğunda bile nispeten artması nedeniyle yüksek kârlı bir döneme girmesidir. 

Son ana fayda ise bilinirliği ve uygulanması Meksika Körfezi, Kuzey Akdeniz ve Basra Körfezi hattında yüksek olan kondominyum sisteminin ülkemizde de uygulanabilir hale gelmesi ile ciddi miktarda bireysel yerli ve yabancı yatırımcının sektöre yatırım yapacak olmasıdır. 

Sonuç olarak gerçekleştirilen düzenleme ile Türkiye'de;

• Birincil fonksiyonu konaklama hizmeti sunmak olan yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurmak mümkün değilken mümkün hale gelmiştir.

• Turizm kompleksi, tatil köyü, otel, hotel, hostel, apart otel, vb. isimlerle adlandırılan yapılar üzerine devre tatil, devre mülk ve kondominyum sistemlerinin kurulmasına izin verilmiştir.

• Kondominyum Türkiye' de yasal bir zemine kavuşmuştur.

• Turizm yatırımcısı yerli ve yabancı küçük yatırımcıları ortak alma imkanı elde etmiştir.

• Türkiye'de turizm yatırımcılığı mevcut duruma göre daha kârlı hale gelmiştir.

• Orta vadede turizm yatırımlarında meydana gelecek artış, yapı sektörüne de katkı sağlayacaktır.

​

Avukat Mehmet Ali Kandemir