7.12.2019 tarihli Resmi Gazete’ de yayımlanan 7194 sayılı “Dijital Hizmet Vergisi Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”  ile konut sektörünü önemli ölçüde etkileyecek yeni bir kanun hayatımıza girmiştir. 

 

Bu kanun, gerçek kişilerin konut tercihlerini değiştirmesi açısından önemli olsa da esas itibari ile toplumun çok az bir kesimini etkilemektedir. Şöyle ki,

 

Değerli Konut Vergisi Kanunu da diyebileceğimiz bu kanun ile Emlak Vergisi Kanunu’ nun bazı maddelerinde değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliliklere göre Türkiye sınırları içerisinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

 

• 5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlardan   (Binde 3)

• 7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar       (Binde 6)

• 10.000.001 TL’yi aşanlardan                                      (Binde 10) oranında değerli konut vergisi alınır şeklindedir.

 

İlk anda hemen akla; bu değeri kim, nasıl, neye göre tespit edecek ve zaten taşınmazlar için belediyelere ödenen bir vergi var, bu vergiden hariç olarak mı ödenecek gibi sorular gelecektir.

 

Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki; değerli konut vergisi taşınmazın bulunduğu belediyeye her yıl altı ayda bir iki eşit taksitte ödenen emlak vergisinden hariç olarak aynı taşınmaz için ödenmesi gereken ikinci bir vergi olarak düzenlenmiştir. Aynı zamanda sadece konut niteliğindeki taşınmazlar kanun kapsamına girmektedir. Bu nedenle toplumun küçük bir kesimini ilgilendirse de kanun kapsamına giren değerli konutlara olan talebin azalması ve hali hazırda bu nitelikte taşınmazı olanların bu taşınmazlarını satmaya yönelmelerine sebep olacağından konut sektörüne etkileyecektir.

 

Bir taşınmazın değerli konut vergisi kapsamına girip girmediğinin tespiti, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılmaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılan değerleme sonucunda eğer konut niteliğindeki taşınmaz yukarıda yer verdiğimiz değerlerin üzerinde / aralığında yer alıyorsa; taşınmaz malikine bu durumu bildirir bir tebligat yapılmaktadır. Malikin bu tebliğe, tebliğden itibaren on beş (15) gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Yine kanunda belirlenen değer aralığı her yılbaşında Vergi Usul Kanunu kapsamında belirlenen yeniden değerleme oranında artırılacaktır.

 

Değerli Konut Vergisi, eleştirel bir bakış açısı ile değerlendirildiğinde ortaya çıkan sonuç; özensiz, kanun hazırlama tekniğinden uzak, tüm yönleri ile detaylı değerlendirilmemiş ve acelece hazırlanmış, konut değerlemelerinin masa başında yapıldığı izlenimi veren bir kanun hissiyatı vermektedir. Şöyle ki;

 

Öncelikle, kanun kapsamı 2019 yılı için 5.000.000TL ile başlamaktadır. 5.000.000TL değere sahip bir konutu bulunan kişi yıllık 15.000TL değerli konut vergisi ile karşı karşıyayken, 4.990.000TL değerinde bir konutu olan kişi değerli konut vergisi adı altında hiç vergi vermeyecektir. Ya da 3.000.000TL’ lik on adet konutu olan kişi bu kapsamda hiç vergi vermeyecekken, 5.000.000TL değerinde bir konut miras kalan beş kardeş bir anda değerli konut vergisinin mükellefi haline gelecektir.

 

Yine % 0,3, % 0,6, % 0,10 şeklinde üçlü bir ayrım yapılmış ve konutun değerine göre kademeli bir artış belirlenmiştir. Fakat bu durum vergi tekniği açısından kabul edilebilir değildir. Gelir vergisinde geçerli olan kademeli vergilendirme siteminin uygulanması gerekirdi. Peki nedir kademeli vergilendirme sistemi? Bir örnekle açıklamak gerekirse; 15.000.000TL değerinde bir konut için; 5.000.000TL – 7.500.000TL aralığı için 7.500.000TL üzerinden % 0,3 vergi alınmalıdır. 7.500.001TL – 10.000.000TL aralığı için kabaca iki buçuk milyonun % 0,6’ sı alınmalıdır. On milyondan, on beş milyona kadar olan beş milyonluk kısım için de % 0,10 vergi alınmalıdır. Ya da tüm değerli konut vergisi oranı tek bir yüzdelik dilim olarak belirlenmeliydi. Böylece kanunun düzenlenmesinde yapılan adaletsizlikler kısmi de olsa giderilmiş olacaktı.

 

Tüm taşınmazlardan her yıl düzenli olarak alınan emlak vergisi, taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenirken değerli konut vergisi merkezi hükümet tarafından tahsil edilmektedir. Taşınmazın bulunduğu belediye, belediye sınırları içerisinde yükümlülüğünde yer alan hizmetleri yürütebilmek için bu tür bir vergiye ihtiyaç duyarken merkezi hükümetin bu tür bir vergiye neden ihtiyaç duyduğu da ayrı bir tartışma konusudur.

 

Değerli konut vergisi, belediyelerin tahsil ettiği emlak vergisinden ayrı olarak aynı taşınmaza yönelik ikinci / mükerrer bir vergi olması nedeniyle de eleştirilebilir. Vatandaşın, maliki olduğu bir mal için birden fazla vergi alınması adaletsizdir. Değerli konut kapsamına giren taşınmazlardan belediye emlak vergisinin tahsil edilmemesi gerekir. Bir an için akla; belediyelerin tahsil ettiği emlak vergisi zaten çok cüzi miktarlı bir vergi alınıp alınmaması çok da bir önem arz etmez diye düşülebilir. Fakat bu düzenlemeden sonra, değerli konut vergisi kapsamına giren taşınmazlarda, itiraz edilmeden ya da itiraz edilmesi sonucu kesinleşen konutun değeri, ilgili belediyeler tarafından taşınmazın rayiç değeri olarak kabul edilmek suretiyle alınacak emlak vergisi miktarı artırılabilir. Böylece taşınmaza göre cüzi kabul edilecek emlak vergisi ciddi miktarlara ulaşabilir. Yine ilgili taşınmaz satışa konu edildiğinde, tapu müdürlükleri tarafından bu değerin altının satış bedeli olarak gösterilemeyeceği ileri sürülerek ciddi miktarlı tapu harçlarının ödettirilmesi gündeme gelebilecektir. Ayrıca hali hazırda belirli olan belediye emlak rayiç değeri ile değerli konut vergisi kapsamında belirlenen miktar arasındaki fark, değer artış kazancı kapsamında vergi daireleri tarafından vatandaşın aleyhine olacak şekilde yorumlanabilir.

​

Sonuç olarak; bir kanun hazırlanırken oldu bittiye getirilip hızlı bir şekilde hayatın içine sokularak sonuç almaya çalışmak yanlıştır. Eleştirimiz değerli konut vergisi adı altında yeni bir vergilendirme sisteminin ortaya çıkartılmasına değil, oluşturulacak yeni sistemin toplumun tüm dinamikleriyle istişare edilerek bu konuda uzman kişilerin ve yine bu konuda yetkin sivil toplum kuruluşlarının görüşü alınmak suretiyle toplumun huzuruna çıkartılmamasınadır.

​

Avukat Sadık Kandemir